بازسازی یا تخریب؟ کدام انتخاب برای ملکهای قدیمی بهصرفهتر است؟
در بازار مسکن، سن ساختمان همیشه به معنای افت قطعی ارزش ملک نیست. اگرچه عرف بازار برای محاسبه استهلاک ساختمان از یک فرمول مشخص استفاده میکند، اما کیفیت نگهداری و نوع بازسازی میتواند معادله قیمت را تغییر دهد.
طبق عرف رایج، در ۵ سال نخست عمر ساختمان سالانه حدود ۲ درصد و از سال ششم تا چهلم سالانه حدود ۱ درصد از ارزش بنا کسر میشود. به همین دلیل، یک آپارتمان ۲۰ ساله در حالت عادی افت قابل توجهی نسبت به نمونه نوساز خود دارد.
با این حال، بررسی انجامشده روی سه محله در تهران نشان میدهد بازسازی اصولی میتواند بخش مهمی از این افت قیمت را جبران کند. آپارتمانهای ۲۰ ساله بازسازیشده در منطقه ۱ به طور متوسط ۲۰ درصد، در منطقه ۷ حدود ۱۲ درصد و در منطقه ۱۱ حدود ۷ درصد ارزش بالاتری نسبت به واحدهای مشابه بدون بازسازی داشتهاند.
نکته مهم آن است که همه بازسازیها اثر یکسانی ندارند. بازسازیهای زیرساختی شامل تعویض تاسیسات، برقکشی، رفع رطوبت، بازسازی آشپزخانه، نما و مشاعات بیشترین تاثیر را بر ارزش ملک و افزایش سرعت فروش دارند. در مقابل، تغییرات صرفاً ظاهری معمولاً بازده اقتصادی محدودی ایجاد میکنند.
البته هر ملکی نیز گزینه مناسبی برای بازسازی نیست. واحدهای فاقد آسانسور یا پارکینگ، و همچنین املاک کلنگی که ارزش اصلی آنها در قدرالسهم زمین تعریف میشود، معمولاً توجیه اقتصادی کمتری برای بازسازی دارند.
منبع: اکو ایران
